Счастливый неудачник: Как Дональд Трамп растратил состояние своего отца и создал иллюзию успеха - Russ Buettner

его собеседник в FHA предложил простое решение. На счетах компании Shore Haven имелись деньги, превышающие сумму, которую Фред получил несколько лет назад. Все, что нужно было сделать Фреду, - это взять на себя обязательство оставить эти деньги на счетах в течение определенного времени. Грей добавил, что, по его мнению, "существует большая гибкость в том, какие условия может выдвинуть мистер Трамп".

Новости об этом соглашении, похоже, не были обнародованы. Другие владельцы, не имея доступа к инсайдерской информации о целях FHA или доступа к наличным, снятым несколькими годами ранее, более остро ощутили давление. Давление со стороны FHA было достаточным, чтобы побудить их к спасению.

Их страх стал выгодой для Фреда Трампа. Когда Управление по финансовому регулированию и надзору (FHA) преследовало В. Тейлора Джонсона, старого друга и делового партнера Фреда в Вирджиния-Бич, Тейлор попросил Фреда выручить его. FHA потребовало, чтобы он и его партнеры вернули 244 700 долларов из ипотечного кредита, который они получили от Ocean Air Apartments, проекта на 468 квартир в городе Хэмптон. В какой-то момент Тейлор решил, что ему удалось договориться с FHA о вложении в бизнес меньшей суммы. Но кто-то в FHA не согласился принять уменьшенную сумму и прислал Тейлору и его жене Фойе повестки с требованием дать показания в федеральном суде. Тейлор снова позвонил своему старому другу. Фред попросил Макгрэнери вмешаться. " Уважаемый судья: Тейлор Джонсон расстроен и переслал мне прилагаемые бумаги", - написал Фред, приложив к письму повестки. Он просил Макгрэнери отложить дачу показаний или поскорее завершить сделку с FHA. Тейлор написал Макгрэнери, выражая свою озабоченность: "Я опасаюсь, что, если не будут приняты срочные меры, правительство может подать в суд, чтобы взыскать всю заявленную им сумму".

После переговоров с агентством по поводу обещания Фреда потратить около 66 000 долларов на ремонт, Фред взял на себя управление Ocean Air. Он заплатил Тейлору и его партнерам мизерную сумму в 27 000 долларов и положил на счета проекта 141 900 долларов - деньги, которые он мог забрать через несколько лет. Взамен он стал владельцем здания, строительство которого десятилетием ранее обошлось в 2,85 миллиона долларов.

Источник, на который ссылался Architectural Forum в 1950 году, доказал свою правоту в ходе федерального расследования: нечетко написанный закон Section 608 и более слабый надзор Пауэлла означали, что практически любой мог построить здание без потерь. Но шли годы, и FHA, и застройщики, получившие возможность воспользоваться разделом 608, узнали, что управление многоквартирным домом - поддержание его в чистоте, заселение и ремонт - не является областью для дилетантов. Жилищное агентство регулярно конфисковывало, а затем продавало с аукциона многоквартирные дома, которые плохо управлялись и не могли покрыть свои ипотечные кредиты. FHA взяло на себя более 250 проектов по разделу 608, но не хотело заниматься управлением недвижимостью.

В результате Фред стал владельцем зданий, относящихся к разделу 608, в Квинсе, Стейтен-Айленде, Мэриленде, Огайо и Вирджинии, иногда участвуя в открытых аукционах, а иногда заключая побочные сделки, сглаживаемые Греем и Персом. Когда усилия Фреда по приобретению проекта 608 под названием Sinclair Farms в Хэмптоне, штат Вирджиния, зашли в тупик с FHA, Грей передал ему часть внутренней информации: "Совершенно конфиденциально, - писал он, - я ожидаю, что нынешний комиссар уйдет в отставку в довольно скором времени. А пока я склонен думать, что его тенденция будет заключаться в сохранении статус-кво". Действительно, об отставке комиссара стало известно примерно через пятьдесят дней, и Фред в итоге заключил сделку с Sinclair Farms.

Его отношения с агентством становились все более противоречивыми. Сделка, которую он заключил, чтобы получить в собственность многоквартирный дом по программе Section 608 под названием Green Park Sussex - девяносто шесть единиц жилья во Флашинге, Квинс, менее чем в двух милях от места проведения Открытого чемпионата США по теннису, - потребовала от Фреда, по сути, положить 29 000 долларов на депозит в FHA до погашения ипотеки. Это была ничтожная сумма для владения зданием. Но Фред ждал более двух лет, чтобы внести депозит, и сделал это только тогда, когда FHA уведомило его о том, что за неисполнение этого требования ему грозит дефолт.

Человек, обладающий почти роботизированной точностью в строительстве и управлении недвижимостью, Фред на переговорах иногда демонстрировал необычное мышление, порыв поверить в то, что он изобрел умную тактику, не осознавая при этом, что она очевидна и самооправдана.

Один из самых безобидных примеров этой тенденции произошел во время его борьбы за Шор-Хейвен. FHA стало требовать от застройщиков предоставления новых статей расходов на строительство с подписью на бланке. Непредставление такой формы было основанием для FHA лишить застройщика права собственности. В конфиденциальных письмах к своим адвокатам Фред настаивал на том, чтобы в строке подписи они написали "ПРОВЕРКА НЕ ТРЕБУЕТСЯ ПО РЕГЛАМЕНТАМ FHA". " Это идея Фреда", - объяснил Тости Макгрэнери, чтобы избежать "риска быть обвиненным в преднамеренной фальсификации", если FHA обнаружит ошибки. FHA предсказуемо возразило, и Грей с Персом посоветовали Тости подписать документ так, как просили.

Еще одна странность стратегии Фреда имела более серьезные негативные последствия. FHA обратила взыскание на филадельфийский проект, построенный доктором Дэниелом Гевинсоном, дантистом из Вашингтона, не имевшим опыта работы с недвижимостью. Раздел 608 увеличил его состояние с 50 000 долларов до 2 миллионов. Но управление его зданиями оказалось совсем другим делом. Гевинсон продал недвижимость в 1955 году, а через некоторое время она снова перевернулась. Когда FHA наконец обратило взыскание на имущество, комплекс из трехсот квартир, известный как Flamingo apartments, пустовал на 25 процентов и нуждался в ремонте.

FHA провело аукцион по продаже недвижимости с закрытыми торгами. Предложение Фреда не содержало точного минимума. Он придумал хитроумную, по его мнению, уловку, чтобы выиграть торги без риска переплатить: он предложил 2,1 миллиона долларов или на 20 000 долларов больше, чем следующий по старшинству участник, в зависимости от того, что было ниже. FHA просекло его уловку и уведомило его, что приняло предложение за 1 836 000 долларов. Фред был в ярости, уверенный, что его стратегия должна была победить. Он отправил телеграмму Макгрэнери, чтобы тот передал ее в FHA: " Как налогоплательщик, а также участник торгов, имеющий непревзойденный опыт работы с неисполненными обязательствами, я категорически возражаю против ваших необоснованных действий по присуждению собственности низкому участнику торгов. Я поручил своему адвокату принять надлежащие и необходимые меры для исправления его несправедливого решения".

Он отправил адвокату служебную записку, в которой изложил свои соображения. Он утверждал,