Счастливый город. Как городское планирование меняет нашу жизнь - Чарльз Монтгомери

Если столько «трамвайных районов» пришли в упадок, почему этот избежал печальной участи? Его поддерживали примерно те же факторы, что стимулировали «вертикальное» развитие центра Ванкувера: отсутствие автомагистралей, географические ограничения и особенно политика местных властей, направленная на повышение плотности населения. Мир с изумлением взирал на то, как центр Ванкувера устремился вверх, а эти тихие районы привлекли еще больше новых жителей. За 15 лет население этого небольшого города (не включая внешние пригороды) выросло почти на 100 тысяч. Причем 60% роста пришлось не на центр, а на отдаленные районы, как мой.

Как это стало возможно? Во-первых, в Ванкувере разрешена многофункциональная застройка вдоль линий старой трамвайной сети. На месте одноэтажных зданий возводятся трех- или четырехэтажные комплексы, где квартиры располагаются над ресторанами, банками и магазинами. А на зеленых «спальных» улицах, которые прячутся за городскими артериями, участки с отдельными домами, как мой, тоже тихо, но бесповоротно меняются.

Многие отдельные дома становятся многоквартирными. Цокольные этажи переоборудуются под кухни и ванные, чтобы сделать небольшие квартирки. Недавно эта практика была официально узаконена. В 2009 г. городские власти официально разрешили строительство домиков на заднем дворе за частными домами. Только подумайте: владельцы более 70 000 участков теперь могут строить небольшие коттеджи там, где раньше стояли только гаражи. Площадь таких жилищ в среднем не превышает 47 м2, т. е. они немногим больше квартир, но домовладельцы могут поселить там родственников или иметь доход от аренды, сохраняя какую-то часть личного пространства. А значит, подавляющее большинство домов, в которых раньше проживала одна семья, теперь могут официально включать до трех домохозяйств: в основном доме, на цокольном этаже и в коттедже на заднем дворе. Новое законодательство позволит осуществить один из крупнейших проектов точечной городской застройки на континенте. Это доказывает, что практически во всех старых городских районах на Северо-Американском континенте достаточно места, чтобы вместить новых людей.

До

После

Революция строительства на заднем дворе

В Ванкувере и других городах новые законы в области зонирования разрешают домовладельцам на заднем дворе строить небольшие коттеджи (внизу) на месте гаражей (вверху). Это один из способов повысить плотность населения в существующих районах. (На иллюстрации показаны проекты домов, выполненные и построенные компанией Lanefab. Изображение предоставлено LANEFAB.COM)

Разнообразная плотность и плотное разнообразие

Такое «уплотнение» жилых районов привело к уникальной и широкой возможности выбора условий для людей с разным уровнем дохода, мобильностью, разного возраста и вкусов. На моей улице семья из четырех человек живет в трехэтажном доме стоимостью миллион долларов, с одной стороны рядом с ними дом разделен на апартаменты для трех молодых пар, а с другой живет одинокая пожилая женщина, которая также разделила свой дом на апартаменты и сдает их, чтобы оплачивать ипотечный кредит. Одним нравится жить в квартире. Другим — в таунхаусе. Некоторые предпочитают, чтобы между ними и ближайшими соседями было достаточно пространства. Но всем нам найдется место в этом районе.

Конечно, эта модель противоречит почти вековой практике городского развития, когда состоятельные люди делали всё возможное, чтобы не сталкиваться с малоимущими (и застройщики ее успешно поддерживали). Но те из нас, кто живет в отдельных домах, должны быть благодарны тем, кто либо не может себе этого позволить, либо осознанно выбирает жизнь в квартире или совместно с кем-то. Благодаря им существует главная улица Коммершиал-драйв и магазинчик First Ravioli Store. За счет их налогов оплачивается обогрев общественного бассейна, а автобусы появляются на улицах с такой частотой, что нет нужды заглядывать в расписание. Благодаря их бдительности любой чувствует себя в безопасности на главной улице. Они облегчают жизнь всем. Даже в центре Ванкувера сегодня можно встретить людей разного социального статуса, живущих по соседству. Согласно современной практике инклюзивного зонирования, застройщик обязан отдать 20% территории под доступное жилье. Конечно, этого недостаточно для полного удовлетворения спроса. С началом продаж квартир в жилом небоскребе W, зажатом с одной стороны домами с социальным жильем, а с другой — строением, где в основном обитают наркоманы, проходящие курс реабилитации, кампания шла под лозунгом «Прояви смелость, или вперед в пригород!». Все квартиры были выкуплены за месяц. Часть комплекса занял местный университет, и теперь жители и студенты делают покупки в одном магазине и отдыхают в одном крытом внутреннем дворе. В близлежащем пригороде Фолз-Крик-Норт обитатели жилых высоток сказали в ходе опроса, что социальное жилье — лучшее, что произошло с их пригородом. Ведь благодаря этому сюда приехали семьи с детьми, что создало подлинное ощущение сообщества.

Градостроительные эксперименты в Ванкувере оказались настолько популярными, что создали новую проблему: цены на жилье взлетели и превзошли возможности большинства работающих в городе. Это произошло на фоне притока глобального капитала. Иностранные инвесторы так накачали местный рынок недвижимости наличностью, что на нем образовался огромный перекос. Ванкувер заработал сомнительную славу самого дорогого города[270] Северной Америки с точки зрения цен на недвижимость. А значит, большинство людей, работающих в нем, либо не могут себе позволить здесь жить, либо трудятся так много, что у них не остается времени на личную и социальную жизнь.

Для смягчения давления власти стараются повысить плотность населения в допустимых пределах. Городской совет Ванкувера выдал одному из застройщиков разрешение возвести три небоскреба над двумя этажами промышленных зданий, при этом 70% жилого фонда город заберет себе и будет сдавать внаем по невысоким ценам. Когда этот невиданный ранее проект будет завершен, он объединит пространство для богатых, бедных и работы. Кроме того, власти Ванкувера рассматривают планы, как построить еще больше жилых домов в старых районах. К сожалению, ни одна из этих мер не в состоянии удовлетворить растущий спрос. В 2015 г. средняя цена на отдельный дом в городе превысила отметку 2,5 млн канадских долларов[271], частично из-за спроса иностранных инвесторов.