Сохрани свои деньги и заработай в кризис - Инга Коростылева

Ввод безвизового режима между Россией и Израилем, скорее всего, вызовет очередной всплеск интереса россиян к рынку недвижимости Святой земли. По понятным причинам наши соотечественники с наибольшим удовольствием покупают заграничные домики именно в тех странах, въезд в которые не требуют долгой процедуры оформления виз. Второй фактор, который часто принимают во внимание наши соотечественники при выборе «заморской дачи», – русский язык. «В этом отношении ни Болгария, ни тем более Турция и Черногория не в состоянии составить конкуренцию Израилю. Я здесь чувствую себя как дома – русская речь слышна почти везде: в магазинах, кафе и ресторанах, бизнес-центрах, банках», – говорил мне местный риелтор.

Стоит обратить внимание на прибрежные города с развитой туристической инфраструктурой: Нетанию, Герцлию, Тель-Авив и его окрестности. Для инвестиций, как правило, приобретаются квартиры в новостройках, часто на начальном этапе строительства: к моменту его окончания цена поднимается на 15–20 %. Многие инвесторы не дожидаются сдачи объекта в эксплуатацию и фиксируют прибыль. Цены на новостройки в Нетании или пригородах Тель-Авива начинаются от $400,000–500,000 – примерно столько стоит четырехкомнатная квартира с балконом площадью 120–140 м2. В элитных районах они несколько выше – от $600,000. Довольно распространен такой вид вложений, как покупка земельного участка в элитном коттеджном поселке типа Кейсарии или Герцлии-Питуах, с последующим строительством виллы для перепродажи.

Заработать можно и на аренде, особенно если квартира находится рядом с морем. Так, цена найма четырехкомнатной квартиры в престижном доме в Нетании в период с мая по октябрь достигает $5,000–8,000 в месяц. В среднем доходность от сдачи жилья в аренду составит 7–10 % годовых. Можно инвестировать средства в многофункциональные комплексы и кондо-отели, которые лишь начинают строить. Если говорить о последних, то с новыми проектами на местный рынок выходят такие операторы, как Mandarin Oriental или Four Seasons. Инвестор одновременно получает гарантированный доход и возможность отдыха в собственных апартаментах.

Следует отметить, что вложенные в новостройки деньги полностью защищены: в Израиле действует закон, по которому строительная компания обязана выдавать банковскую гарантию на оплаченные покупателем суммы авансовых платежей. Процедура покупки квартиры в новостройке проста. После выбора объекта, будь то квартира или частный дом, клиент заключает с застройщиком предварительное соглашение, где обязуется до определенного числа (как правило, в течение 2 недель) подписать договор о выкупе недвижимости.

Оформляя предварительное соглашение, клиент вносит плату в размере 15 % от стоимости апартаментов. В отведенные две недели он вместе со своим адвокатом может проверить контракт с застройщиком. Если юрист находит какие-то параграфы договора неприемлемыми для своего клиента, он оговаривает эти нюансы с адвокатами девелопера. Услуги адвоката обойдутся в 0,5 % от суммы сделки. При подписании договора купли-продажи оговаривается система платежей до сдачи объекта. Как правило, они осуществляются раз в 3 месяца и привязаны к индексу цен. Если покупатель хочет сразу зафиксировать стоимость объекта, он может в первые 60 дней со дня заключения договора оплатить 80 % стоимости недвижимости.

Испания

Испанский рынок недвижимости в 2008-м – начале 2009 года получил удар, от которого, казалось, не оправятся ни риелторы, ни застройщики: стоимость квартир и домов на престижных испанских курортах Коста-дель-Соль упала на 70 % с лишним, более 20,000 домов не нашли своих хозяев. Появились совершенно немыслимые ранее схемы привлечения клиентов – «два дома по цене одного», – когда за покупку дорогого жилья дарят, например, одно– или двухкомнатную квартиру. Не лучше складывалась ситуация и в других регионах страны. «Этот год был ужасным для рынка недвижимости. Большинство мелких риэлторских компаний разорились, а крупные игроки сократили штат», – рассказывает местный аналитик Хуан Дорал.

Самая дорогая недвижимость расположена на побережье Коста-Брава и Коста-дель-Соль. Апартаменты здесь стоят от 2,5–2,7 тыс. евро за квадратный метр. В Марбелье (район Коста-дель-Соль) средняя стоимость «метра» может доходить до 3,000 евро. Причем она стабильна и падает незначительно. Ценовую стабильность также демонстрируют Мурсия и Барселона. Здесь, несмотря на кризис, покупатели все еще активны. Правда, на весьма популярном курорте Коста-Бланка количество предложений значительно превышает спрос. Но это инвесторов не останавливает.

«Мы с мужем купили апартаменты в элитном жилом комплексе Altalayas на побережье Коста-Бланка. До этого я ни разу не была в Испании, и покупка носила скорее спонтанный характер. Я в свое время учила испанский язык, испытывала некую ностальгию. Поэтому, когда риелтор предложила рассмотреть именно этот курорт, долго не раздумывала. Хотя изначально мы собирались купить квартиру в новостройке где-нибудь в Болгарии. Но, посмотрев на месте несколько объектов, поняли: Болгарии еще далеко до “старой” Европы, – рассказывает Ольга, менеджер из Москвы. – В Испании основным критерием при выборе недвижимости было наличие закрытой охраняемой территории с собственной инфраструктурой, близость к морю. Наш комплекс расположен в трех минутах ходьбы от пляжа и до аэропорта Аликанте всего 40 минут езды на машине. Это – последняя постройка в данном районе, и девелопер выставил очень привлекательные цены: апартаменты с двумя спальнями и гостиной обошлись в 160 600 евро, плюс еще около 10 % от суммы ушло на юриста и оформление».

Для Ольги не было секретом то, что за последний год Испания пережила серьезные последствия ипотечного кризиса, рынок недвижимости сильно просел. Но Коста-Бланка – регион, которого проблемы коснулись в наименьшей степени. Курорт привлекателен благодаря мягкому климату, продолжительному солнечному сезону, наличию бальнеологических источников. Кроме того, в нескольких минутах езды отсюда проходит сверхскоростная железная дорога, по которой можно будет путешествовать по всей Европе. «Испания предоставляет мультивизу владельцам недвижимости – на нее имеет право обладатель “квадратов” и его прямые родственники. Виза дает возможность проводить до 183 дней в году в странах ЕС», – объясняет Ольга. Хотя испанский рынок недвижимости на спаде, она уверена, что так будет не всегда. Тем более – на Коста-Бланке, где по ряду элитных объектов уже наблюдается рост цен. Пока Ольга с мужем планирует использовать апартаменты для личного отдыха с февраля по конец мая и с сентября по октябрь. В летний сезон они будут сдавать их в аренду через управляющую компанию. Через пару лет, когда рынок пойдет вверх, они наверняка смогут продать квартиру и получить неплохую прибыль.

Риелторы уверяют, что для долгосрочных инвестиций Испания – один из самых выгодных вариантов. Спад закончится, а вместе с ним вернется спрос, особенно на объекты, расположенные на первой береговой линии.

Ошибки и риски

Недвижимость в странах Евросоюза, Азии, США и до кризиса привлекала россиян более низкими ценами за «квадрат», чем в Москве и других крупных городах. Многие инвесторы, устав наблюдать бесконечные рекорды столичных цен, отправились на поиски «заграндач». Выбирая оптимальный по цене и качеству вариант, покупатель начинает ходить по выставкам, мониторит базы данных агентств недвижимости. Его мотивы вполне понятны: обладатель нескольких десятков тысяч долларов в столице, да и в других крупных городах-миллионниках может рассчитывать лишь на «гаражные» инвестиции. А за границей вы и с 30,000 евро в кармане – желанный гость, а во время кризиса – тем более.