Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора - Александр Мансурович Халитов

– произошла дифференциация в рамках типового жилья. Начиная с «брежневского периода» типовое жильё можно подразделять на классы «эконом» и «комфорт»;

– возобновилось строительство «премиального» жилья (так называемые «цэковские» и «ведомственные» дома);

– функционализм «хрущёвского периода» бал дополнен идеями «неоконструктивизма» и «брутализма» (жилые комплексы Park Place, «Дом-корабль», «Дом-сороконожка»);

– фактически впервые с дореволюционного периода были реализованы проекты «городской усадьбы» (правительственные дачи на Воробьевых горах, «Поселок космонавтов») и «клубного дома» («Дом Рыжкова»);

– появилось определенное пространство для творчества, и обезличенная архитектура «хрущевского периода» сменилась узнаваемыми проектами известных архитекторов. Наибольшую лепту внесли М.В. Посохин (ОПЖР в Чертаново, комплексная застройка районов Москвы), А.Д. Меерсон (ЖК «Лебедь», «Дом-сороконожка»), Я.Б. Белопольский (ЖК «Park Place»).

В «позднесоветский период» Москва приобрела современный узнаваемый вид как с точки зрения границ города, так и с точки зрения массовой типовой панельной застройки.

Застроилась большая часть современных московских районов, расположенных между ТТК и МКАД (Чертаново, Крылатское, Печатники, Царицыно, Выхино, Вешняки, Ивановское, Гольяново, Бибирево, Лианозово, Медведково, Дегунино, Дмитровский, Строгино, Очаково-Матвеевское, Северное Тушино, Ясенево, Бирюлёво, Орехово-Борисово, Братеево, Зябликово, Коньково, Тёплый Стан). Во второй половине 80-х годов появляется первая массовая застройка за пределами МКАД – в районах Северное Бутово, Новокосино, Солнцево и Новопеределкино.

Типовое жилье «позднесоветского периода» представлено в Москве более чем 35 типовыми проектами. Встречаются среди них и проекты из кирпича, но в целом позднесоветская типовая застройка ассоциируется с панельной застройкой. «Позднесоветский» период в целом продолжает идеи «функционализма» предыдущего периода, при этом значительно возрастает качество жилья. Также продолжается традиция застройки микрорайонами – значительная часть типовой застройки возводится «с нуля» в новых районах Москвы на бывших cельскохозяйственных землях.

По сравнению с предыдущим периодом, в квартирах типовых серий:

– увеличилась высота потолков (средняя высота потолков 2,7 м);

– увеличилась площадь кухонь;

– в квартирах появились лоджии;

– более широкие лестничные пролёты, более проработанные входные группы и места общего пользования;

– наличие лифтов.

Типовые серии панельного и блочного жилья «позднесоветского периода» принято подразделять на «ранние» и «поздние» серии.

К «ранним» сериям типового жилья относятся серии: II-18/9, II-18/12, II-49, II-57, I-515/9, 1605-АМ, 1МГ-600, 1МГ-601, II-68, И-209А. Жильё в домах этих серий обладает худшими потребительскими свойствами и сохраняет ряд недостатков, присущих жилью «хрущевского периода».

К «поздним» относятся серии: И-700, И-700А, П-3, П-30, П-31, П-32, П-4, П-22, П-42, П-44, П-46, П-55, И-521А, КОПЭ. Жилье в «поздних» сериях обладает достаточно высокими потребительскими свойствами и сравнимо с современными сериями класса «эконом». Усовершенствованные модификации «поздних» серий П44, КОПЭ, П3 строятся до сих пор.

Типовые кирпичные проекты «позднесоветского периода» представлены сериями II-29, «Башня Вулыха» и II-67 (модификации «Смирновская», «Тишинская», «Москворецкая»).

Помимо типовых серий, стоит отметить отдельные проекты позднесоветского периода:

Олимпийская деревня (район Тропарёво-Никулино) – первый район массовой застройки домами серии П-3;

Образцово-перспективный жилой район в Чертаново (район Северное Чертаново), состоящий из домов с уникальной для позднесоветского периода архитектурой. Новацией проекта стало строительство двухуровневых квартир и подземной автостоянки. Проект должен был стать типовым, но этим планам не удалось реализоваться. В итоге, за пределами Чертаново этот проект был реализован лишь однажды (так называемый «Чазовский дом» в жилом массиве Кралытское – ул. Осенняя 2 и 4к1);

«Дом-корабль» (Большая Тульская ул. 2) – 16-этажный дом, построенный в стиле «брутализма» с рекордными 980 квартирами в доме;

«Дома-кольца» – дома типовой серии I-515/9, построенные в необычной форме колец к Олимпиаде 1980 г. Изначально было запланировано 5 домов, но реализовано только 2 (ул. Нежинская 13 и ул. Довженко 6);

«Дом-сороконожка» (ул. Беговая 34) – дом, продолжающий идею домов-коммун в стиле советского конструктивизма;

Жилой-комплекс «Лебедь» (Ленинградское шоссе 29-35) – проект архитектора Меерсона, предвосхитившего идеи современных жилых комплексов, совмещающих несколько башен, вырастающих из единого стилобата. В проекте обыгрывалась идея организации «вертикального» жилого микрорайона. Наработки, полученные при строительстве данного жилого комплекса, легли в основу типовой серии «Лебедь», строящейся в Москве в различных модификациях до 2003 года.

Все типовые панельные серии «брежневского» периода принято относить к классу «эконом».

Типовые серии кирпичных домов (II-29, II-67, «Башня Вулыха») и каркасно-панельная серия «Лебедь» – к классу «комфорт».

В связи с активной программой реновации и сносом домов «хрущевского» периода, цены на типовое жилье позднесоветского периода теперь определяет нижний ценовой предел в каждой локации Москвы и может использоваться в этом качестве для инвестиционного анализа.

Типовое жильё «позднесоветского периода» в целом уступает по своим потребительским свойствам типовому жилью современного периода, но может рассматриваться для покупки в инвестиционных целях. В связи с большой разнородностью данного типа жилья, при покупке необходим более тщательный инвестиционный анализ.

Важно: при покупке тщательно проверяйте серию дома. Делайте предпочтение «поздним» сериям. Также помните, что в период c 2025 по 2032 года в программу реновации попадут многие дома серий II-49, II-57 и 1605АМ – покупку жилья в домах этих серий лучше избегать.

Премиальная застройка представлена наиболее престижными «цэковскими» домами (дома для сотрудников ЦК КПСС и членов их семей), а также многочисленными «ведомственными» домами (дома для руководства общесоюзных министерств и ведомств).

Наиболее известные «цэковские» дома располагались в жилых массивах Патриаршие Пруды, Воробьевы горы и Тверской: Косыгина 8, Косыгина 10, Спиридоновка 19, Гранатный переулок 10, Леонтьевский переулок 15, Плотников переулок 13.

Ведомственных домов было построено в Москве около 100. В отличии от «цэковских» они строились не только в первой, но и во многих районах второй зоны. Обычно строили не менее 3-4 домах рядом. Такие мини-кварталы премиальной застройки получили в народе название «царские села».

В отличии от премиальной сталинской застройки, архитектура которой разительно отличалась от скромных построек рабочих кварталов, премиальная застройка «позднесоветского периода» внешне нарочито неброская. Как правило, это 5-12 этажные кирпичные дома с улучшенными характеристиками, внешне мало отличимые от соседствующей типовой застройки. Основные преимущества премиальной застройки по сравнению с типовой: высота потолков 3-3,2 м, увеличенные площади кухни и жилых комнат, качественные входные группы.

Во второй половине 80-х годов для космонавтов и членов из семей рядом с парком Останкино был построен первый советский поселок таунхаусов «Поселок Космонавтов».

В конце 80-х в СССР в районе Остоженке был построен первый по-настоящему клубный дом, рассчитанный всего на 15 квартир. Заказ на строительство дома разместил председатель Совета министров СССР Н.Н. Рыжков, поэтому дом вошел в историю под именем «Дом Рыжкова» (Пожарский переулок 7а).

В 1990 году было принято решение о строительстве специального жилого комплекса для размещения иностранных граждан. Комплекс, получивший название «Park Place Moscow», был построен турецким подрядчиком в стиле неоконструктивизма и стал прообразом современных многофункциональных комплексов: на территории комплекса помимо жилых зданий расположены