Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника - Екатерина Ованова

• все подоконники одной комнаты установлены на одном уровне и не препятствуют свободной теплопередаче от радиаторов.

Система отопления должна быть укомплектована регуляторами температуры и кранами Маевского для стравливания воздуха. При установке радиаторов должны быть соблюдены следующие размеры:

• расстояние от пола – не менее 60 мм;

• расстояние от подоконника – от 50 мм;

• расстояние от стены – не менее 25 мм.

Если проектом предусмотрена разводка систем отопления и электроснабжения в стяжке, требуйте у застройщика схему прокладки коммуникаций, которая понадобится при выполнении отделочных работ. Иначе существует высокая вероятность того, что коммуникации будут продырявлены.

При осмотре санузла необходимо проверить, проложена ли гидроизоляция, а также качество монтажа канализационного отвода, труб горячего и холодного водоснабжения.

Уровень пола проверяется нивелиром. Проверьте наличие теплоизоляционной мембраны под стяжкой. Цементно-песчаная стяжка должна иметь твердую структуру, без дефектов и неровностей, плотно прилегать к полу.

Часто цементная стяжка крошится в районе труб отопления от тепловых перепадов. Если трещины меньше 0,4 мм, то беспокоиться не о чем. Если больше 0,4 мм, то это необходимо занести в акт.

Существуют два варианта отделки «под ключ» в новостройках:

• когда вы заключаете договор, и ремонт делают по вашему дизайну «от» и «до»;

• застройщик делает ремонт от себя – это так и называется: ремонт «от застройщика».

Апартаменты с чистовой отделкой «под ключ» обычно сдаются в дорогих новостройках ценовой категории премиум и люкс. Но вопросы о том, как принимать квартиру такого плана, все равно возникают.

При заключении договора на отделку и разработку дизайнерского проекта интерьера оговариваются в подробностях все детали: отделочные материалы, цветовые решения, инженерное оборудование. Накануне подписания акта приема квартиры вам необходимо проверить, все ли условия договора выполнены и соответствует ли качество работ все тем же нормам СНиП.

Особое внимание следует уделить качеству укладки паркета, если это покрытие оговаривалось условиями договора, и поверхностей, облицованных керамической плиткой.

При проверке керамических покрытий двухметровой рейкой допускаются отклонения:

• от плоскости – до 4 мм;

• уступы между соседними плитками – до 1 мм.

Ширина межплиточных швов должна быть одинаковой по всей поверхности и не превышать 3–5 мм, обработана качественной затиркой соответствующего цвета. Прочность сцепления плиток с основанием пола или стен проверяется простукиванием. Тон звука по всей поверхности должен быть одинаковым.

Во втором случае обычно речь идет о новостройках классов эконом и стандарт. Материалы используются самые недорогие, никаких вариантов дизайна не существует, есть только один, который может различаться цветом обоев, например. В редких случаях вместо линолеума в комнатах стелют самый дешевый ламинат.

Использование недорогих материалов не снимает с застройщика обязательств провести ремонтные работы на добротном уровне, чтобы ничего не отваливалось, не сыпалось, чтобы все СНиПы были соблюдены.

Принимаем так же, как описано выше.

Хотя закон сохраняет за дольщиком право не подписывать акт приема-передачи квартиры низкого качества, большинство покупателей этот документ все же подписывают в надежде самостоятельно решить проблему.

С одной стороны, за долгие месяцы строительства дома цены на жилье растут, и суммы компенсации может не хватить на покупку другой квартиры.

С другой – люди опасаются, что нерадивый застройщик не сумеет качественно устранить допущенный брак либо намеренно не будет спешить с ремонтом до истечения гарантийного срока.

Полезно знать, что на квартиру, подпадающую под действие 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…», дается пятилетняя гарантия, распространяющаяся в том числе и на внутренние отделочные работы. В договоре долевого участия этот пункт обязательно прописывается.

На дома, не подпадающие под действие этого нового закона, гарантийный срок редко превышает два года, но застройщики часто и его стараются не прописывать в договорах.

Будьте внимательны при заключении договора!

Обнаружив недостатки, подробно изложите их в листе осмотра и, оставив себе копию, направьте документ застройщику почтовым отправлением с уведомлением. В течение 45 дней он должен устранить брак за свой счет либо возместить затраты на ремонт, если вы сделали его сами.

Если покупатель отказывается от квартиры, и застройщик этот отказ принимает, то он обязан в 45-дневный срок вернуть деньги в полном объеме.

Если скрытый строительный брак обнаруживается в процессе эксплуатации квартиры, когда акт приема давно подписан, тоже не стоит отчаиваться.

Обращайтесь к застройщику с заявлением о выявленных недостатках, и в течение действия гарантийного срока он обязан их устранить либо компенсировать затраты на устранение брака.

При бездействии застройщика немедленно обращайтесь в суд.

Выбирая застройщика, постарайтесь пообщаться с жильцами уже построенных им домов, и тогда вероятность судебного решения проблем просто сведется к нулю.

Реальная инфраструктура – это то, что будет окружать новостройку после ввода ее в эксплуатацию.

Сейчас застройщика обязывают сдавать объекты с обустроенными дворами, детскими и спортивными площадками, а если это крупный ЖК, то и с детским садиком. Некоторые щепетильные застройщики строят даже сверх того – школы. Иногда с интересными учебными программами, отличающимися от обычных, тем самым создавая дополнительное привлекательное условие для покупки.

В обязанность застройщика входит обеспечить подъезд к ЖК – часть дороги, которая будет вести к какой-то активной транспортной артерии, магистрали или на дорогу к ней. Большой плюс застройщику, если такой подъезд не один.

Одним словом, создается транспортная доступность этого жилищного комплекса. Кроме того, в шаговой доступности должна быть остановка общественного транспорта, желательно не одна. Это общее опасение, что новостройки возводятся всегда на отшибе, на окраине, и добираться до них будет очень трудно. Так случается далеко не всегда, а только тогда, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории.

Конечно, есть новые районы, которые заново формируются и осваиваются, как территория Новой Москвы, например. До сих пор в какие-то определенные микрорайоны, ближайшие к Москве (5–7 км), установлено всего по одному маршруту. Да, это очереди, теснота. Но это всего лишь этап. По мере заселения этих микрорайонов число маршрутов обязательно увеличивается.