Маятник бизнеса. Между орденом и тюрьмой - Виктор Бронштейн

Величина предполагаемой арендной платы, по её мнению, также нереальна и завышена раза в полтора.

Хотя, может быть, не права она? Возможно, просто желает расстроить сделку, чтобы самой заполучить покупателя? Поручаю своим найти ещё предложения для сравнения.

С этими сомнениями вылетел в Испанию, чтобы сосредоточить всё же деньги на счёте фирмы и оставить доверенность директору на перевод огромных средств после подписания договора по конкретным реквизитам, указанным в доверенности. Для пущей надёжности и спокойствия доверенность я отдал отдыхающему там достаточно надёжному россиянину. Он вместе с директором и должен был осуществить перевод средств после моего телефонного подтверждения.

Но в Испании меня ждал новый сюрприз. В какой-то момент я решил перечитать учредительные документы. Из привычных переводчиков, родных россиян, рядом никого не было. И я обратился к почти случайной девушке, прибалтийского происхождения, знающей не очень хорошо русский язык. Но и её знаний было достаточно, чтобы разъяснить мне, что в уставе на испанском языке не предусмотрена необходимость согласования с учредителем всех крупных операций, как я просил. Следовательно, как только на счету нашей фирмы появится крупная сумма, у директора будет возможность перевода средств в любое место и на любого человека без всякой доверенности. Ранее, сидя у нотариуса, когда зачитывался текст устава, я понял, что ограничения наложены, правда, понял опять же со слов переводчика от наших испанских новоиспечённых друзей.

Случайная ли эта небрежность, так свойственная нам, русским, и таким же безалаберным испанцам? Наверняка не случайность! Тогда деньги, собранные на единый расчётный счёт, могут с помощью администратора и «друзей», мне её подсунувших, перекочевать в любую часть Испании или в любую страну.

Найти по миру потерявшегося администратора, не имеющего даже жилья, будет практически невозможно, а если и найти, то она может утверждать, что неизвестные бандиты заставили её насильно подписать платёжный документ и продержали день, пока деньги не уйдут в нужном направлении и не будут обналичены. Ищи потом придуманных бандитов.

В общем, как говорится, весёленькая история.

Немедленно нанимаю нейтрального переводчика и иду, почти бегу с ним в банк, чтобы вернуть деньги с фирмы, где они пролежали несколько часов, назад на свой личный расчётный счёт; а затем — в нотариальную контору — закрыть фирму, пока от моего имени не наделали долгов, подписав какие-либо фиктивные бумаги. Деньги, к счастью, ещё оставались на моём счёте. Консультируюсь через нейтрального переводчика с адвокатом, и выясняется, что по действующим в тот момент законам директором может быть и нерезидент, то есть я сам. И тогда проблемы с подписанием платёжных документов на крупную сумму нет.

Так я стал учредителем и директором в одном лице.

Сосредотачиваю на счету новой, подконтрольной только мне фирмы деньги и вылетаю снова в Дрезден для окончательного прояснения ситуации и подписания договора.

Там дождался меня, занятый подготовкой документов по купле-продаже, мой компаньон. Его испанские знакомые, скорей всего, пытались обмануть меня с уставом фирмы. Но ведал он или нет об этом — не узнать никогда. При встрече он первым делом попросил оплатить его затраты на гостиницу и командировочные расходы, так как он десять дней занимался якобы моими делами, а также подписать ни к чему не обязывающий, с его слов, предварительный договор на покупку объекта. Деньги я тут же отдал, а подписывать что-либо отказался, пока не разберусь сам (и, как выяснилось позже, поступил правильно, иначе пришлось бы выплачивать неустойку).

Уже столкнувшись в Испании с безалаберностью или специально подстроенной возможностью грабежа, я заявил товарищу, что для общения с агентством нанимаю нейтрального переводчика, отказавшись от его услуг и услуг его одногруппника, и сам обсужу всё с агентством. Изменение его настроения и выражения лица было разительным, причём настолько, что сомнений в жульничестве не осталось.

За это время мне, как потенциальному арендатору недвижимости, ещё одно агентство подготовило предложение по величине арендной платы в окрестностях Дрездена. Новые данные подтвердили, что арендная плата в бухгалтерском отчёте и положенная в основу подсчёта эффективности приобретаемого объекта завышена раза в полтора-два. Неужели немцы не боятся подделывать официальную отчётность, как это принято у нас?!

Впрочем, продержался этот вопрос без ответа недолго. Чего не сделаешь ради выгодной продажи?! Давние жильцы — народ, зависящий от арендодателя и дружащий с ним. Нетрудно договориться о том, чтобы жильцы немного поиграли на стороне хозяина. А именно подписали договор аренды по завышенной цене, а разницу будет якобы доплачивать сам себе арендодатель, причём при вменённом налоге он даже не тратится на дополнительные налоги от лжедохода.

Но и при другой системе налогообложения затраты на создание радужной картины по прибыли перед продажей окупятся с лихвой. Получается, что при данном варианте покупки я попадал на двойной обман. Наличная часть — пятнадцать процентов — неплановый куш моих «друзей», считающих его почти заработанным, так как они якобы нашли сверхвыгодный вариант вложения моих денег. Далее, процентов 40–50 терялось из-за завышения цены, соответствующей документально высокой, а на самом деле липовой эффективности объекта. Об этом обмане со стороны продавца мои «друзья» могли и не знать. Хотя за пятнадцать, по сути украденных, процентов, должны были бы вникнуть и во все обстоятельства сделки. Как минимум проверить сдаваемость жилья, зависящую от направления ежедневной трудовой миграции, и действующую в этом городке реальную арендную плату. Случайность ли? А может быть, ещё процентов 10–15 они должны были получить и непосредственно от продавца объекта? Интересно, кто он по национальности? Соотечественник, немец или кто-то другой? Более вероятно первое. А может быть, у жульничества, да ещё в период кризиса, национальности нет? «Не искушай», — учит Библия. Жаль, я снова сам нарушил этот завет, полностью доверяя ведение дела теперь уже бывшему другу и не очень вникая в сделку до последнего момента.

Вместе с потерей друзей исчезло и желание вкладывать деньги в немецкий, на первый взгляд, очень простой бизнес по приобретению и сдаче в аренду недвижимости.

Вскоре я понял, что надёжней всего приобрести объект, который арендует какая-либо сетевая компания (сеть быстрого питания, магазинов и т. д.). С такой компанией реально заключение договора сразу же на длительный срок, причём по испанским законам арендная плата гарантируется во всё время действия договора. Сложность может возникнуть только при ликвидации компании. Но, увы, времени на поиски такого, не очень простого варианта у меня особенно не было, и пришлось приобрести обычное жильё, правда, в городке на самом берегу моря. И вскоре я столкнулся с европейскими жуликами, в том числе и с адвокатской конторой, которые тупо на каком-то этапе перестали платить за аренду. Пока шёл суд, полгода-год они спокойно пользовались объектами, а затем сбегали или закрывали контору, не сделав ещё и ремонт, предусмотренный договором. Но это примитивные, скучные и, к сожалению, типичные для кризисной Испании истории. Наши жульничают куда изобретательнее и интереснее.