Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками - Константин Бакшт

А дальше – классический сценарий: человек предполагает, а судьба располагает. Ввод здания в эксплуатацию несколько задержался. Потом возникли кое-какие вопросы по самому помещению. Вопросы удалось решить, после чего нужно было окончательно договориться с арендатором. Речь шла о крупной федеральной структуре, поэтому вопросы решались через Москву и небыстро. Пока обо всем договорились и подписали договор аренды – пришло время возвращать кредит. Было это осенью 2008 года.

К этому моменту бизнесу Сергея сильно не хватало оборотных средств даже с учетом использования кредитных ресурсов. Он просто-напросто переоценил свои силы: платежи, которые пришлось выплачивать за помещение, существенно превысили реальную прибыль его бизнеса за тот же период. Разница, разумеется, покрывалась за счет собственных оборотных средств бизнеса.

Кредит Сергей все-таки вернул, но в результате бизнес остался почти без оборотки. Точнее, оборотный капитал был в два раза меньше минимально допустимого и раз в пять меньше оптимального. Из-за нехватки оборотных средств пришлось отказывать многим клиентам. Доходы бизнеса упали практически до нуля. И это притом, что заказов (несмотря на развивающийся в стране и мире финансовый кризис) поступало немало: в этом Сергею повезло. Зато банки отнюдь не торопились выдавать Сергею новые кредиты – даже по весьма высоким ставкам, которые использовались на тот момент.

В этой-то ситуации Сергей и обратился к частному банкиру. Сначала были предоставлены необходимые средства, чтобы закрыть дыру в оборотном капитале бизнеса. И не упускать прибыли на заказах клиентов, активно поступавших в конце 2008 года. К весне второй заем позволил довести оборотный капитал до размера, близкого к оптимальному. За счет увеличившихся доходов от бизнеса и ежемесячных платежей за аренду помещения финансовое положение Сергея значительно улучшилось. Дополнительные доходы были направлены на развитие нового направления бизнеса, связанного с доставкой товара контейнерами из Китая. По состоянию на 2015 год этот бизнес неплохо развился и приносит Сергею достойный доход.

На самом деле драматического развития событий, в результате которых бизнес Сергея осенью 2008 года не мог исполнять заказы клиентов и чуть не погиб, можно было избежать. Дело в том, что Сергей осенью 2007 года использовал неоптимальную для своего бизнеса схему финансирования. Даже если бы все пошло по благоприятному сценарию, без задержки со сдачей помещения в аренду и начала мирового финансового кризиса, Сергей все равно не успел бы заработать на привлеченных кредитных деньгах достаточно, чтобы через год безболезненно вернуть и проценты по кредиту, и тело кредита. Ни о какой перекредитовке договоренности с банком не было. А если бы она и была, не думаю, чтобы в реальной ситуации осени 2008 года банк ее исполнил. Так что момент, когда в конце 2008 года – как раз в разгар прихода заявок от клиентов – нужно было вернуть все заемные средства с процентами и практически лишиться оборотного капитала, возник бы все равно. Если бы вместо кредита Сергей осенью 2007 года взял частный заем на условиях автоматической пролонгации на следующий год, осенью 2008 критических событий в его бизнесе просто не возникло бы. Как я уже говорил, даже в разгар финансового кризиса существенного спада заказов в его бизнесе не наблюдалось. А все реально возникшие проблемы носили чисто внутренний характер. И их, безусловно, можно было бы не допустить.

История № 2: претензия на недвижимость

Роману принадлежит оптово-розничная компания, торгующая отделочно-строительными материалами. Компания успешно работает уже около 15 лет и занимает на рынке устойчивое положение. В деятельности компании используется как собственный капитал, так и кредитные средства. Банковские кредиты на протяжении многих лет привлекались под товар в обороте.

Осенью 2008 года подошел срок возврата очередного кредита. Сотрудники банка обещали Роману, что с выдачей нового кредита не возникнет никаких проблем. Но, когда кредит был погашен, все резко изменилось. Во-первых, ожидаемый процент по новому кредиту резко возрос – до 28 % годовых. А во-вторых – и это самое главное – банк больше не хотел предоставлять бизнесу Романа кредит под залог товара в обороте. Им требовалось в качестве залога что-то более существенное, например, коммерческая недвижимость. У Романа на тот момент было в собственности два объекта недвижимости – один стоимостью 25 миллионов рублей, другой – 8 миллионов рублей. Для пополнения оборотных средств неотложно требовалось 2–3 миллиона. Так вот, банк в этой ситуации даже не стал рассматривать в качестве залога помещение меньшей стоимости. Их интересовало только более дорогое помещение! Складывалось впечатление, что банк предпочитает не своевременный возврат кредита, а возможность наложить лапу на само помещение.

Что ж, Роман обратился к знакомому частному банкиру и без каких-либо проблем получил от него необходимый заем. В 2009 году, учитывая как снижение цен на стройматериалы, так и возможность недорого привлечь квалифицированных строительных рабочих, испытывавших большой дефицит заказов, Роман принял решение о строительстве собственного здания под головной офис. Во второй половине года нормализовалась ситуация с банковскими кредитами. Хотя с тем банком, который так обманул доверие Романа в прошлом, никаких дел более не было. Когда они узнали, что Роман переходит на обслуживание в другой банк и берет там кредиты, они неоднократно приезжали к нему. Уговаривали его, умасливали, предлагали выгодные условия кредитования…

Строительство головного офиса частично финансировалось за счет доходов бизнеса, частично – новыми частными займами. В начале 2010 года бизнес Романа переехал в новый офис. За счет сокращения затрат на аренду доходы бизнеса ощутимо возросли. Более того, несколько помещений в новом здании Роман сдал в аренду своим партнерам из Москвы, которые хотели организовать торговые представительства в этом городе. За счет дополнительных доходов Роман построил рядом с новым офисом склады. Это позволило отказаться от аренды складов, еще больше сократить затраты и повысить доходы бизнеса. К концу 2011 года Роман смог полностью вернуть все ранее привлеченные им частные займы.

По состоянию на 2016 год бизнес Романа отлично себя чувствует. Банки готовы предоставлять ему кредиты на весьма разумных условиях. И Роман периодически берет у них эти кредиты. Но не на критически значимые для своего бизнеса суммы.

История № 3: офис в собственность

Юлия на протяжении многих лет поддерживает и развивает деятельность ассоциации, связанной с различными духовными и оздоровительными практиками. Йога, цигун, чайные церемонии… Помещение, в котором находится головной офис ассоциации, принадлежало хорошему знакомому Юлии. За это помещение ассоциация ежемесячно платила аренду. Небольшую. Значительно более выгодную, чем рыночные условия.

В один прекрасный день владельцу помещения потребовалось аккумулировать средства для нового проекта. Ему нужно было продать ряд принадлежащих ему объектов недвижимости, включая то помещение, где располагалась ассоциация. Он заранее предупредил Юлию, что выставляет помещение на продажу. Конечно, он пообещал, что попросит нового собственника по возможности полюбовно договориться с ассоциацией. Но какой резон новому владельцу договариваться об арендной плате ниже рыночной? Либо он будет брать с ассоциации аренду на рыночных условиях, либо попросит их съехать. И сдаст помещение в аренду под какой-нибудь магазин. Тем более что и расположение помещения, и площадь отлично это позволяют.