Множественные источники дохода - Роберт Г. Аллен

И в шутку и всерьез

Не держите деньги в Банке, если она с кислотой. Спрошу для острастки: стоит ли дом перекраски?

Уважаемый мистер Аллен!

Я начал инвестировать в недвижимость несколько лет назад, после прочтения вашей книги и посещения одного из ваших семинаров по финансовому успеху. В год, когда мы с женой начали инвестирование, рынок недвижимости переживал горячую пору, и цены росли с небывалой скоростью. Создавалось в буквальном смысле впечатление, что, не купи вы что-нибудь прямо сейчас, цены вырастут уже в скором времени настолько, что любая сделка будет вам не по карману. Мне было 25 лет, я недавно женился и утвердился в цели приобрести какую-нибудь собственность, пока цены не выросли чересчур.

В мае того года мы с женой, зная, что не в состоянии купить дом на одну семью по тогдашним ценам, решили купить инвестиционную собственность. Мы выложили наличными несколько тысяч и приобрели нашу первую собственность, дом на три семьи, нуждающийся в некотором ремонте, да и в районе не совсем престижном (более всего нам подходила цена).

Цена собственности была 115 тысяч долларов. Выплаты по возврату ссуды составляли примерно 1060 долларов, аренда приносила нам 1435 долларов. Неплохо для начала – мы зарабатывали примерно 375 долларов в месяц. Мы продолжали жить в своей арендованной квартире, поскольку она располагалась в более удобном месте, чем купленный нами дом. Все считали, что мы не в своем уме, и открыто заявляли нам об этом! Ладно, спустя примерно полгода благодаря нашим малярным усилиям, новым коврам и некоторому мелкому ремонту нам удалось оценить наш дом в 1 85 тысяч долларов, что позволило нам заключить новый залоговый договор и получить на руки 30 500 долларов. Новые выплаты составляли 382 доллара в месяц, посему также в целом покрывались арендой.

Примерно пять месяцев спустя мы склонились к покупке нашей второй собственности: четырехквартирного дома в очень хорошем районе. Мы использовали наличные, полученные от второго залога на наш первый дом, и продавец передал нам права на ссуду под вторичный залоговый договор. Дом обходился нам в 285 тысяч долларов, выплата по основному залогу составляла 2170 долларов, по вторичному – 256 долларов, т. е. в сумме 2426 долларов. Мы въехали в одну из квартир (лучшую, чем та, в которой жили до сих пор) и сдали в аренду три остальные за 675 долларов каждую, получая арендную плату в сумме 2025 долларов.

Таким образом, спустя ровно год со времени нашего первого приобретения наш первый дом практически не приносил нам убытков, и мы не использовали ни цента собственных денег, чтобы купить себе второй дом, гораздо лучший, обходящийся нам в 401 доллар месячных расходов, – всего-навсего, если учесть, что мы жили в собственном доме!

Через несколько месяцев мы нашли новую недвижимость. В январе мы приобрели шестиквартирный дом, продававшийся под сдачу и обошедшийся нам в 250 тысяч долларов. Подойдя к делу творчески, мы заключили договор в начале месяца, использовали кредит на аренду и охрану, вторичный залог от продавца и кредит на ремонт, что позволило нам приобрести эту собственность за менее чем 4500 долларов собственных средств. Выплаты по основному залогу составляли 2394 доллара, по вторичному – 219 долларов, налоги – 280 долларов и страховка – 216 долларов в месяц; таким образом, суммарные затраты составляли 3109 долларов в месяц. Месячная арендная плата приносила нам 3700 долларов, обеспечивая положительное сальдо в размере 519 долларов.

Спустя пару месяцев, в марте, четырехквартирный дом (собственность № 2) был переоценен достаточно высоко, чтобы обеспечить нам оформление вторичного залога и получить на руки 23 тысячи долларов капитала.

В апреле мы решили приобрести прекрасный двухквартирный дом, продававшийся в собственность. Цена составляла 156 тысяч долларов. Реально он стоил около 1 70 тысяч. Мы заключили договор на долевую собственность с моей сестрой, которая к тому времени была разведена и имела небольшие доходы. Она предоставила требуемую наличную оплату, а я взял на себя поиск собственности, переговоры с продавцом, разработку финансового плана, сдачу в аренду второй квартиры и принял на себя материальную ответственность за любой ремонт, который потребуется. Мы разделили налоговые льготы, и моя сестра приобрела дом, который самостоятельно едва ли смогла бы приобрести.

В июне я изыскал возможность приобрести в собственность еще один дом. Это был одноквартирный дом, который я договорился купить за 145 тысяч долларов. В мои намерения входило немедленно его перепродать. Я знал, что реальная цена его была в то время от 1 70 до 175 тысяч долларов. Более того, я получил пару предложений в диапазоне 170 тысяч еще до того, как сам решился приобрести эту недвижимость. Однако примерно в это же время мы с женой узнали, что у нас будет наш первый ребенок. Хотя я был вполне доволен своим четырехквартирным домом и не собирался приобретать одноквартирный ради того, чтобы жить в нем, мы все же переехали в последний, сдав квартиру, в которой до этого жили, за 1 тысячу долларов в месяц.