Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком - Дмитрий Гриц

будет расторгнут в течение первого года. Когда заключите краткосрочный договор на второй год, ставьте 50–70 %, на третий 30–50 %. Правда, арендодатель, скорее всего, потребует согласовать с ним ремонтные сметы. На это можно согласиться. А то вдруг ремонт на сто миллионов рублей.

Письменное согласование ремонта. Компания заезжает в помещение и проводит осмотр: тут дыра, тут пятно. Арендодатель говорит, что ничего страшного, сделайте ремонт, а я возмещу. Вроде арендодатель сам разрешил ремонт, но всё равно идете за письменным согласованием.

Чтобы получить возмещение за ремонт, наверняка придется согласовать с арендодателем смету этого ремонта. Иначе он скажет: «Ничего не знаю, это слишком дорого, мои ребята сделают в пять раз дешевле, и вообще можно было без ремонта, подумаешь, дырка, она же не сквозная…» Письменно заранее согласовывайте с арендодателем сметы и любой ремонт, если вы договорились возмещать расходы за счет снижения арендной платы.

Ответственность арендодателя. Обычно шаблон договора аренды дает арендодатель: мол, впишите данные своей компании и подписывайте. Проблема такого договора в том, что в нем мало ответственности арендодателя (проще сказать, что ее там нет вообще, но пусть останется лучик надежды).

Например, на улице возле здания ремонт и из-за ремонта перегорожен доступ в магазин арендатора. Или из-за происшествия в торговом центре эскалаторы отключены на три дня, поэтому поток покупателей до третьего этажа не доходит. В обычном договоре ничего нет на этот случай.

Чтобы договор как-то защищал арендатора, в договор нужно будет самостоятельно добавить пункты об ответственности арендодателя. Например, если идет ремонт, то арендная плата снижается на столько-то.

Тут важно понимать, что это не арендодатель оказывает вам великую милость, сдавая свое помещение. Вы тоже делаете ему хорошо: его пустое помещение становится полным и приносящим доход. Он заинтересован в вас не меньше, чем вы в нем. И напоминайте ему: пустующее помещение – самое дорогостоящее для арендодателя.

Аренда должна быть сделкой равных.

Штрафы и другая ответственность арендатора. Будьте готовы к тому, что по договору арендатор несет ответственность за всё. Например, часто у арендодателя есть почти в любой ситуации право досрочно расторгнуть договор и оставить себе обеспечительный депозит.

Формальная причина расторжения – нарушение договора аренды, а таким нарушением может стать «курение в неположенном месте сотрудника или посетителя арендатора». Это цитата из реального договора. С точки зрения бизнеса это не причина, чтобы выпроводить арендатора из помещения. Но, если такое условие есть в договоре, это законно. Договаривайтесь об изменении договора.

Мой совет – дифференцировать ответственность за разного масштаба нарушения. Если нарушение маленькое или оно произошло не по вине арендатора, за него не штрафовать. Если значительное, будет денежный штраф. А вот расторжение договора – только при больших нарушениях и в крайнем случае. Все варианты обоснованной ответственности арендатора должны быть подробно описаны в договоре.

Расторжение со стороны арендодателя. У арендодателей есть привычка: писать в договоре, что они вправе расторгнуть договор аренды по любому поводу. Это нелогично. Арендодатель, что бы ни случилось, всё равно останется со своим помещением, а вот арендатор при расторжении потеряет деньги, вложенные в ремонт, мебель, оборудование, клиентов, которые привыкли приходить по конкретному адресу.

Руководство к действию: добиться, чтобы у арендодателя было право на расторжение договора в одностороннем порядке только в крайних случаях: например, арендатор задерживает оплату на три месяца или разводит костры в офисе. Больше ничего.

Серьезно, я не вижу оснований лишать арендатора денег и помещения только потому, что он не так согласовал ремонт или сотрудники курили в неположенном месте. Арендодатель – не царь, чтобы вы ходили по струнке и боялись совершить лишнее действие. Понятно, что если государство оштрафует собственника за ваш ремонт или курение, то вы должны возместить эти убытки. Спорьте о возможности оставаться в помещении. При этом проявляйте эмпатию (хотя бы внешне): «Да, конечно, мы понимаем, что есть критически важные нарушения, их мы уважаем».

Андрей Петелин,

CEO «Додо Пицца Евразия»

Мое мнение – расторжение договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя при условии, что арендатор добросовестно выполняет свои обязательства, недопустимо.

Если арендодатель настаивает на расторжении договора, он должен компенсировать стоимость неотделимых улучшений, которые мы, как арендатор, в помещении сделали. Которые теперь уже не забрать. Помимо этого мы инвестировали в маркетинг, чтобы клиент приходил именно в эту локацию. Здесь также может быть предусмотрена неустойка в случае досрочного расторжения со стороны арендодателя.

Еще у нас вот такой опыт. Индексация арендной стоимости: не более чем на 5 %, но если инфляция сильно подскочит, то рост на показатель «инфляция минус 5 %». Это связано с тем, что обычно арендные ставки не растут также быстро, как идут инфляционные процессы, следовательно, привязываться только к инфляции не совсем рыночно.

Депозитный платеж – платим, но договариваемся на двух-трехмесячные каникулы по оплате аренды, то есть не платим ее. До открытия дверей у нас, как правило, проходит три месяца. В этот период мы не зарабатываем, но вкладываемся в ремонт помещения. Часто арендодатели это понимают и принимают. Мы хороший арендатор, от нас не появляются тараканы, но появляется поток людей.

Расторжение со стороны арендатора. Мне часто попадаются договоры, в которых вообще ничего не сказано о праве арендатора досрочно съехать. Такое право должно быть. Конечно, можно попытаться расторгнуть договор на основаниях, которые прописаны в законе, но для этого придется идти в суд и там доказывать свое право. При этом во время суда – это шесть – восемь месяцев – всё равно может начисляться арендная плата.

Обычная причина для спора – за сколько предупреждать о переезде. Логика арендодателя такая: «Я хочу узнать как можно раньше, чтобы найти другого арендатора». Поэтому в договорах появляются длинные сроки, например, арендатор должен предупредить за полгода о переезде, что в реальной жизни не всегда выходит. Получается, арендодатель берет арендатора в заложники.

Борис Дьяконов,

основатель и директор банка для предпринимателей «Точка»

Самая «любимая» моя история о договорах – это аренда. На начальном этапе мы снимали большое помещение в бизнес-центре. Решили переехать в другое место, сообщили арендодателю, а он нам говорит: «Трансферное окно закрылось».

Оказалось, что в договоре прописано: можно отказаться от помещения в течение определенных двух недель, а если этот период прошел, то следующие 11 месяцев ты не можешь расторгнуть договор или сделать с нерыночным штрафом. Ну либо в суд, а это долго и потому дорого. Да и юристы сказали, что тут не выиграть.

Прописывайте для себя условие с таким смыслом: арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, без