Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком - Дмитрий Гриц

арендная плата за один-два месяца. А бывает и три, и четыре, и шесть. Это, конечно, не имеет ничего общего с логикой и здравым смыслом. Если снимаете помещение на пять лет, все эти пять лет арендодатель держит у себя ваши деньги. Получается, вы кредитуете арендодателя за свой счет, ничего не получая взамен.

Еще эти деньги чертовски сложно вернуть. Маловероятно, что арендодатель получил ваш депозит и отложил его в сейф. Скорее всего, он этот ваш депозит давно потратил, поэтому возвращать его будет из своих денег, а это всегда болезненно. Проще найти какой-нибудь «ущерб, причиненный арендатором помещению» или выставить штраф за «нарушение договора аренды и/или правил пользования помещением» и на этом основании удержать весь депозит.

Мой совет – вести переговоры, а не соглашаться на установленный размер обеспечения сразу. Сначала узнаем, какие риски закрывает арендодатель: зачем ему обеспечительный платеж, в каких случаях и в каком порядке он собирается из него удерживать деньги.

Если имеется в виду, что это страховка от порчи имущества, впору проверить, что же там за имущество такое золотое. Бывает, арендатор заходит в помещение на состоянии «бетонная коробка», а с него берут трехмесячный депозит за «сохранность помещения в исходном виде». В случае бетонной стяжки ничего испортить на сумму трех арендных платежей нельзя. Поэтому это нужно обсуждать и размер обеспечения снижать.

Депозит может гарантировать оплату аренды, но тут тоже есть варианты. Если платите вперед, арендодатель и так защищен. Если компания не внесет оплату за следующий месяц, арендодатель закрывает доступ в помещение – и готово.

Нет никаких «установленных на рынке» размеров депозитов. И уже тем более депозиты в «среднем не равны двух– или трехмесячным» арендным платам. Своим доверителям советую всегда задавать вопрос, что именно гарантирует депозит, и искать способы гарантировать то же самое, но дешевле.

Кроме беспощадного депозита существует такой более гуманный инструмент, как банковская гарантия, – это когда банк поручается за вас: если арендодатель не сможет погасить арендную плату, это сделает банк.

Анастасия Татулова,

владелец сети семейных кафе «АндерСон»

Мы скептически относимся к депозиту: о двух– или трехмесячном депозите в принципе не может быть и речи; одномесячный размер арендной платы иногда оставляем.

В большинстве случаев мы делаем банковскую гарантию, она дешевле, чем деньги, отданные на десять лет арендодателю.

Ключевое здесь – не соглашаться на депозит просто так. С одной стороны, вы понимаете опасения арендодателя и хотите пойти ему навстречу. С другой – вы не хотите отгружать самосвал денег просто потому, что так сложилось на этом рынке. «Защитить интересы арендодателя в части сохранности помещения» – не вопрос. «Просто дать ему много денег, которые он сразу потратит» – скорее нет.

Возможность зачесть депозит за последние месяцы. Если придется оставлять депозит, предусмотрите в договоре, что он зачитывается за последний месяц аренды. Кажется, что это само собой разумеющееся, но чаще всего в договорах нет этого пункта, а само по себе это не считается.

Срок возврата депозита арендодателю. Какая-то неадекватная, но частая норма – возврат в течение 30 дней. Что получается: вот компания выехала из помещения, подписала акт приема-передачи, и должен пройти месяц, прежде чем она получит свой депозит.

При этом о переезде компания предупредила за два-три месяца до самого переезда. Это не спонтанное событие. У арендодателя было время собрать деньги и вернуть депозит. Поэтому нет логики в том, чтобы делать срок возврата сколько-нибудь значительным: три – пять рабочих дней вполне сгодится. Торгуйтесь. Например: «Если вы хотите возвращать деньги месяц, то мы должны предупредить об отъезде не за три месяца, а за два».

Удержание. В большинстве договоров аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке удерживать штрафы из депозита, причем без разбирательств. Может казаться, что это такая деловая традиция и ее надо уважать, но на самом деле это очень плохо.

Вот арендодатель решил, что арендатор сделал что-то не то. Он официально забирает деньги себе, а арендатору пишет уведомление в духе: «Пополнить депозит, потому что он ушел на погашение штрафа». Какого штрафа? За что? А где доказательства? Арендодатель имеет право не отчитываться по этим вопросам, а просто списать деньги.

Если такое встретили в договоре, настаивайте на разбирательствах – это называется претензионный порядок. Вы как бы не против того, чтобы интересы арендодателя были защищены, но это не должно быть одностороннее списание. В договоре может быть такая фраза:

«Арендодатель вправе удерживать штрафы и пени по Договору из обеспечительного депозита Арендатора в порядке, предусмотренном настоящим пунктом. Арендодатель обязуется уведомить письменной претензией о выявленном нарушении Договора Арендатором.

Арендатор вправе в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения претензии направить Арендодателю аргументированный ответ на претензию. По истечении 1 (одного) рабочего дня с момента получения ответа на претензию либо с момента окончания срока на предоставление такого ответа Арендодатель вправе в одностороннем порядке удержать штрафы и пени за счет обеспечительного депозита, если считает доводы Арендатора несостоятельными. Принятое Арендодателем решение Арендатор имеет право обжаловать в суде».

Такой пункт поможет избежать неаргументированного списания денег или обжаловать списания в суде.

Вынужденный простой во время ремонта. Если арендуете помещение в строящемся здании, совет для вас.

Вот ситуация. Магазин арендует помещение в торговом центре, который еще строится: коробка стоит, но повсюду ремонт. Магазин договаривается об арендных каникулах, чтобы сделать свой ремонт. Арендные каникулы – это период, когда компания не платит аренду и делает в это время ремонт своего помещения.

Есть проблема: из-за общего ремонта коммуникации нестабильны. То второй этаж обесточен, то силовой кабель перерубили при ремонте фасада – в общем, свой ремонт делать толком не получается.

Чтобы не терять арендные каникулы, предлагаю исключить из арендных каникул дни, когда ремонт в помещении нельзя было делать из-за общего ремонта. Торговый центр мешает делать ремонт три дня? Окей, эти дни добавляются к каникулам.

Для договора подходит фраза с таким смыслом:

«В случае отсутствия возможности делать ремонт в помещении по независящим от арендатора причинам он имеет право на продление арендных каникул на то же количество дней…»

Условия об отделке помещения. С краткосрочными договорами бывает так: компания сделала дорогостоящий ремонт, а через 11 месяцев арендодатель говорит: «Не буду перезаключать договор, помещение вам больше не сдается».

Такой случай может быть и с долгосрочной арендой, но если в договоре есть право арендодателя взять и расторгнуть его (уведомив, например, за три месяца). Обращайте внимание на эти пункты и старайтесь их исключать.

На такие случаи есть выход: пропишите в договоре, что арендодатель обязан возместить 70–90 % стоимости ремонта, если договор