Территориальные кластеры. Семь инструментов управления - Владислав Тарасенко

Случай из практики Бизнес-модель инфраструктурной организации, управляющей совместным фондом арендного жилья для участников кластера

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сформировало специальный продукт «Арендное жилье» и имеет опыт его использования участниками территориальных кластеров. Продукт подразумевает создание инфраструктурной организации, управляющей арендным жильем для участников кластера и сдающей его в аренду.

Указанный продукт, с одной стороны, предназначен для организаций – участников кластера, формирующих фонд арендного жилья, а с другой стороны – позволяет создавать комплекс сервисов для сотрудников этих организаций, связанных как с арендой ведомственного жилья, так и с компенсацией затрат на нее.

Рассмотрим бизнес-модель такого рода инфраструктурной организации, используя схему А. Остервальдера и И. Пинье (рис. 20).

Учредителями рассматриваемой инфраструктурной организации являются предприятия кластера, чьи сотрудники нуждаются в арендном жилье. В этом качестве также может выступать правительство региона.

Учредители вносят в уставный фонд управляющей компании средства в размере не менее чем 30 % от стоимости арендного жилого фонда, а также решают вопрос о предоставлении ей необходимой земли и коммуникаций.

На оставшуюся от стоимости жилого фонда сумму банк-партнер выдает управляющей компании ипотечный кредит, с помощью которого она привлекает застройщика для возведения дома. Соответствующий кредитный продукт банка-партнера формируется на основе займа, предоставляемого ему АИЖК по программе «Стимул».

Управляющая компания выдает закладную в пользу банка-партнера на время выплаты кредита, принимает готовый дом у застройщика и погашает задолженность с помощью средств, полученных от арендаторов жилья. При этом участники кластера могут разработать корпоративные программы по компенсации платы за аренду жилья.

Структура бизнеса инфраструктурной организации, управляющей арендным жильем для участников кластера, представлена на рис. 21.

Различные аспекты данного бизнеса необходимо проанализировать с помощью SWOT-анализа – анализа сильных и слабых сторон, возможностей и угроз, которые можно структурировать исходя из ключевых тенденций общества, культуры, рынка, макроэкономики и развития отрасли.

В частности, существенными рисками такого рода проектов являются непредсказуемая стоимость эксплуатации жилищного фонда, а также низкое качество строительства и связанные с этим дополнительные расходы на ремонт жилья.

Помимо этого, управляющая компания не может управлять рисками оттока арендаторов и освобождения жилья вследствие возникновения проблем в бизнесе у одного из учредителей или его банкротства.

Также важное значение при принятии решения потребителем имеет, с одной стороны, длительность заключенного им трудового договора (чем он короче, тем вероятнее выбор в пользу арендного жилья), а с другой стороны – доступность ипотеки, стоимости приобретения и владения собственным жильем (чем меньше доступность ипотеки и выше стоимость приобретения и владения собственным жильем, тем вероятнее выбор в пользу арендного жилья).