Буря на американском рынке - Владимир Андерсон

всей нежилой недвижимости США (рост всей недвижимости США — 57,9 млрд. долл., при 38,6 млрд. долл. роста в частном секторе) или 5,92 % из достигнутых 8,88 %288.

Но в 2009 г. падение объёмов строительства коснулось и нежилой сферы недвижимости, причём именно в частном секторе — объём общей (и государственной и частной) построенной нежилой недвижимости в 2009 г. равнялся 654,2 млрд. долл.289 (то есть упал по сравнению с предыдущим годом на 55,6 млрд. долл. и по сути вернулся к уровню 2007 г.): 346,7 млрд. долл. в частном секторе (падение на 61,9 млрд. долл. к предыдущему году) и 307,5 млрд. долл. в государственном секторе (рост на 6,3 млрд. долл. к предыдущему году)290. В качестве основной причины столь резкого падения объёмов строительства в частном секторе стоит указать уже упомянутые 190 млрд. долл. средств, необходимых к уплате по коммерческой ипотеке (при этом речь идёт только о коммерческом сегменте — во всё нежилом секторе цифра необходимая для рефинансирования кредитов ещё выше) именно в 2009 г. Более того, из-за столь резкого падения строительства нежилой недвижимости, темпы падения всего объёма строительства увеличились ещё больше, по сравнению с предыдущим годом — если падение в период с 2007 по 2008 гг. составило 85 млрд. долл. (с 1152 млрд. долл. в 2007 г.291 до 1067 млрд. долл. в 2008 г.292), то в период с 2008 по 2009 гг. падение выросло до 160 млрд. долл. (с 1067 млрд. долл. в 2008 г. до 907 млрд. долл. в 2009 г.293). Тем самым падение увеличилось с 7,37 % в год до 14,99 % в год, то есть более чем в два раза.

В качестве выводов следует сказать следующее. Количество жилых домов, изъятых за неуплату взносов по ипотечным кредитам, в кризис достигло такой величины, что категория залоговой недвижимости стала отдельным сектором рынка недвижимости США (а, например, в Калифорнии масштабы такие, что продажи залоговой недвижимости по объёмам больше, чем всей остальной жилой недвижимости), и, по всей видимости, в ближайшем будущем таковым и останется. С одной стороны, этот факт понижает инвестиционную привлекательность американской недвижимости для иностранного капитала, с другой стороны — осложняет ситуацию с выдачей новых ипотечных кредитов, в виду того, что в рынке имеется большое количество уже действующих ипотечных кредитов (по залоговой недвижимости) по факту находящихся в ведении банков, а не собственников (после изъятия дома за неуплату ипотечных взносов сама ипотека на дом может продолжать действовать, при этом дом может продаваться за символическую сумму в расчёте на то, что будут продолжены необходимые платежи по старой ипотеке новым собственником).

Общее количество продаж жилых домов с 2006 г. по 2010 г. сократилось более чем в 3 раза, а строительство новых жилых домов пошло на рост только в 2009 г., при этом общие объёмы кардинально не изменились, составляя примерно одну треть от уровня 2006 г… При этом в продажах жилой недвижимости практически не произошло изменений ценовых сегментов покупаемой недвижимости, где наиболее популярным сегментом остался ценовой промежуток 150000-199999 долл., на который пришлось падений меньше, чем в среднем по рынку.

Принципиально важно отметить изменение в области средств, на которые была приобретена недвижимость в кризис, а именно изменения в сфере категорий ипотечных кредитов. Резко изменилось соотношение жилой недвижимости, приобретённой по негарантированной и гарантированной видам ипотеки. Так, если в 2008 г. соотношение негарантированной ипотеки (Conventional Mortage) к гарантированным ипотекам (FHA Mortage и VA Mortage) составляло 3,44:1, то в 2010 г. — 1,63:1. При этом можно наблюдать прямо противоположную тенденцию развития этих видов ипотек — если Conventional Mortage (в эту категорию также входит и субпрайм-кредиты) резко падает в кризис, то FHA Mortage и VA Mortage поступательно растут (и тем более это значимо, что речь идёт о кризисных условиях развития рынка недвижимости).

Падение объёмов строительства нежилого сектора недвижимости произошло в 2009 г. и связано, по всей видимости, с недостатком средств для рефинансирования текущих кредитов, в частности коммерческой ипотеки. А рост за 2008 г. в частном секторе был возможен из-за особенностей коммерческой ипотеки, основные выплаты по которой приходятся на заключительный этап действия самого кредита.

Место рынка недвижимости в государственной политике Правительства США и ФРС

План по спасению рынка недвижимости и ипотечного кредитования был обнародован в феврале 2009 г. и включал три этапа. Во-первых, меры по снижению ставок по ипотечным кредитам, в данном случае, путём протекции государства при рефинансировании ипотечных кредитов граждан, купивших жилье до начала снижения цен на недвижимость (то есть взятые ранее кредиты, обеспеченные залогом под недвижимость, уже не могли быть далее ей же быть полностью обеспечены из-за падения стоимости самой недвижимости; меры Обамы должны были привести к тому, чтобы рефинансировать такие кредиты и снизить ставку по ним до уровня около 5-и % годовых). Во-вторых, прямое выделение денежных средств от правительства США в размере 75 млрд. долл. США в пользу тех заёмщиков, чьё положение по выплате долгов наиболее тяжело для их доходов (в данном случае имеются в виду те заёмщики, чьи ежемесячные платежи составляют порядка 40–50 % от общего уровня доходов; таковых в США на тот момент насчитывалось от 4 до 5 млн. человек; предполагалось, что меры позволять снизить их ежемесячные выплаты до уровня в 31 % от общего уровня доходов в месяц). В-третьих, средства, которые правительство США намерено выделить на покупку ценных бумаг компаний Fannie Mae и Freddie Mac, увеличены в два раза до уровня в 200 млрд. долл. на обе организации294. Впоследствии властями США (об этом заявил министр финансов США Гайтнер в августе 2010 г.) будет принято решение о том, что Fannie Mae и Freddie Mac больше не будут играть ту роль, которую они играли до кризиса, то есть их объёмы на рынке будут снижены295.

Некоторые меры Б.Обамы не были утверждены Сенатом США, как, например, законопроект о разрешении судьям при рассмотрении дел ипотечных заёмщиков-владельцев одного жилья (подобные возможности у судей к тому моменту были уже в отношении судебных дел, где рассматривались ситуации с заёмщиками, ипотека которых распространялась на второе или третье жильё.)296 снижать ставку процента по кредиту и увеличивать срок погашения самого кредита297.

Таким образом, мы видим, что меры, принятые Администрацией Б.Обамы хоть и направлены в некотором отношении на снижение уровня неуплаты долгов по ипотечным кредитам (а правильнее говорить, что корень ипотечного кризиса в неплатежах по кредитам, и ещё глубже в безработице, из-за которой данные неплатежи и образовались), но принципиальную задачу снижения уровня безработицы они не решают — даже если теоретически представить снижение ставки по ипотечным кредитам (хотя и это выглядит не совсем осуществимо) до минимального значения, то это всё равно ничего не решает для тех, кому не по силам вообще что-то платить (помимо