Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника - Екатерина Ованова

При покупке вторички основное время уходит на проверку юридической «чистоты» квартиры. И это связано с запросом множества документов, готовности которых приходится дожидаться.

В новостройке купить квартиру проще, поскольку у крупных компаний есть уже грамотно оформленный договор долевого участия, часто проверенный всеми банками, у которых аккредитован этот объект. Это не значит, что его не надо проверять. Все равно надо.

Есть у застройщика и понимание собственной ответственности перед дольщиками. Это и страхование строящегося жилья, и правильно составленная проектная декларация, и брендирование строящегося объекта, и забота об имидже и авторитете компании, и работа по 214-ФЗ, который на данный момент максимально, хотя и не полностью гарантирует вам, по крайней мере, то, что вашу квартиру не продадут еще кому-то.

Итак, вы выбираете квартиру, приезжаете в офис продаж застройщика непосредственно на объект, чтобы посмотреть квартиру (квартиры) или хотя бы место, где они будут построены. Внимательно все обследуете по той схеме, которую я дала в главе «Как подобрать застройщика», и бронируете выбранную вами квартиру.

Эти три дня, на которые вам дается бесплатная бронь, используете на то, чтобы прочувствовать еще раз, нужна ли вам эта квартира, уже просто представляя, как вы ее преобразуете в нужное вам жилье.

В случае если вы опасаетесь, что выбранную вами квартиру может кто-то купить, а вы знаете, что деньги у вас будут только через неделю, или вы ждете оформления ипотеки, можно забронировать квартиру платно. У разных застройщиков немного различаются сумма и сроки бронирования. Обычно это 1 процент от фактической на момент заключения предварительного договора стоимости квартиры и месяц времени.

Утвердившись в решении купить эту квартиру, вы заключаете договор долевого участия с застройщиком, сдаете его в Росреестр и – обычно через две недели – получаете зарегистрированный договор с отметкой «обратно». Теперь ваше дело – ждать окончания строительства, при этом контролируя застройщика по срокам и этапам строительства, принятым в проектной декларации.

То есть, чтобы он в срок заканчивал каждый этап и начинал следующий. После завершения строительства, после приемки квартиры у застройщика вы вступаете в права собственника и можете (по новым условиям) получить в Росреестре выписку, подтверждающую ваше право на владение этой квартирой.

Как можно еще помочь себе? Вы можете подать заявку на ипотеку в любой банк, а еще лучше – в банк, у которого этот объект уже аккредитован. И банк дополнительно проверит ваш договор долевого участия. Это еще одна гарантия правильности его составления.

Недавно в нашу речь вошло слово «лофт», и пока еще не все знают, что это такое. Лофты – это такие жилые помещения, которые переоборудуются, переделываются из промышленных помещений. То есть берется какой-то старый заводик или фабрика, и из него путем реконструкции, трансформации пространства и правильного первоначального ремонта делается жилое помещение.

Обычно такие помещения большие по площади, с огромными оконными проемами, что очень привлекательно и интересно может быть оформлено. Для внутренней отделки используются такие винтажные материалы, как открытый недекорированный кирпич, бетонные плиты, которые обрабатываются специальным образом, не закрываются штукатуркой и шпаклевкой, не покрываются никакими отделочными материалами. То есть максимально используется характерная для здания фактура.

Почему же эти странные помещения, в которых практически не видно ремонта, так дорого стоят?

Во-первых, они большие по площади.

Во-вторых, они часто находятся в исторических и близких к центру города районах, соответственно, стоят на дорогой земле.

В-третьих, в них огромные потолки (четыре метра и более), которые позволяют еще увеличить площадь этих помещений за счет организации новых уровней.

В-четвертых, это модно. Этот пункт не подлежит анализу. Мода лежит за гранью рационального восприятия. Моден необычный ремонт. Модно из фабрики, «заброшки» делать жилье. И модно брать большие пространства для воплощения неуемной дизайнерской фантазии.

Понятно, чем больше пространство, тем труднее с ним работать, приводя к одному стилю и гармонично организуя каждый угол. Для человека без опыта это практически непосильная задача. А это значит, что, в-пятых, к стоимости лофта прибавляется еще и вознаграждение дизайнеру.

Действительно, очень красиво смотрится высокий потолок. Он рождает массу необычных идей, поскольку он многоуровневый, то тут могут быть использованы разнообразные декоративные элементы. Огромные, иногда панорамные окна дают много света, который можно использовать, играть с его интенсивностью в течение дня, преломлять в зеркалах, декорировать самим оконные проемы в стиле всего лофта или вообще оставлять практически голыми.

Вот почему лофты дорогие. Чаще всего постройки, которые преобразуются в лофты, стоят на дорогой земле. Например, старая фабрика почти в центре Москвы. Какая здесь земля? Конечно, очень дорогая. Соответственно, это огромное помещение, в каком бы состоянии оно ни было, нуждается в реконструкции.

А опыт показывает, что в конце XIX – начале XX веков строили крепче, чем зачастую в начале XXI-го. Кирпич, скрепленный особым связующим раствором, образует несокрушимые стены, которые невозможно разобрать, и дробятся они с большим трудом. Кирпичик к кирпичику стоят до сих пор. Как ростовский завод «РОЛЬМА», например, – бурьяном порос, а стоит!

Старые промышленные помещения стоят на дорогой земле, и это способствует существенному удорожанию объекта.

И все-таки лофт – это стильно, красиво, престижно, это пространство дает вам возможность развернуть свою дизайнерскую фантазию и почувствовать себя хозяином скорее замка, чем квартиры.

В чем может быть обман при покупке новостройки? В какой момент он может обнаружиться и испортить вам жизнь? Ответ: в любой.

Приведу пример. Одно крупное агентство недвижимости, имеющее представительство в городе у моря, назовем его Z, предлагает приобрести квартиры объекта N.

Очень красиво снят ролик – со всех возможных ракурсов, даже сверху, с высоты птичьего полета. Ярко расписаны преимущества расположения этого объекта, перечислены все плюсы данной новостройки, изнутри показаны квартиры разной планировки в предчистовой отделке. Аккуратно, избегая неудачных элементов. В глянцевом ролике вам никогда не покажут минусы объекта. Я облазила эту новостройку сверху донизу и знаю, что в ней есть квартиры с очень неудачной планировкой, где окно выходит между двумя стенами, как будто в тоннель.

Некоторые окна выходят с одной стороны – на крыши складов, а с другой – на центральную магистраль города, часть окон – на второе крыло этого же дома.

До моря далеко, придется ездить на такси или машине, поскольку остановка общественного транспорта далеко не рядом с домом. В довершение всего – это почти окраина города.