Airbnb. Как три простых парня создали новую модель бизнеса - Ли Галлахер

Одним из путей их решения является налаживание партнерских отношений с домовладельцами. Airbnb — городской феномен, но домовладельцы часто не разрешают квартиросъемщикам сдавать жилье через Airbnb. Во многих случаях краткосрочная аренда является нарушением правил, установленных в доме, или предписаний местного законодательства, за что чаще штрафуют домовладельцев, а не жильцов. Бывает, что наймодатель — собственник одного небольшого здания без лифта. Однако большинство квартиросъемщиков в больших городах арендуют свое жилье у крупнейших компаний — владельцев многих объектов жилой недвижимости, таких как Avalon Bay Communities, Camden Property Trust или Equity Residential Properties. Они входят в небольшую группу, владеющую сотнями тысяч квартир по всей стране, большую часть которых арендуют молодые миллениалы. Повседневное управление этой собственностью обычно передается крупным объединениям управляющих компаний, но правила пользования, которые включаются в договоры аренды, определяют именно домовладельцы. Выстроить отношения с ними таким образом, чтобы убедить в необходимости изменений правил в пользу хоумшеринга, стало бы большим успехом для Airbnb — рядовые квартиросъемщики получили бы возможность сдавать свое жилье.

Последние несколько лет Airbnb занимается формированием союзов с объединениями арендодателей. В 2016 году репортер Fortune Киа Кокаличева писала о новой инициативе, в рамках которой собственники и девелоперы больших многоквартирных домов смогут вступать в партнерские отношения с Airbnb. Условия партнерства предусматривают, что квартиросъемщикам разрешается сдавать свое жилье на Airbnb, а девелопер сохраняет возможность устанавливать для этого определенные правила (например, продолжительность пребывания гостей или время заезда) и получает долю от доходов. Бронирование осуществляется на сайте Airbnb, но компания обещает предоставлять домовладельцам полную информацию о транзакциях, совершаемых нанимателями. Идея соответствует интересам домовладельцев, та как их главной задачей является заполнение дома долгосрочными арендаторами, обеспечивающими стабильный и предсказуемый денежный поток, который хотят видеть инвесторы. А согласно Чески и Airbnb, их целевая потребительская группа, арендаторы-миллениалы, хотят жить только там, где возможен хоумшеринг. Они знакомы с Airbnb большую часть своей сознательной жизни и считают, что этот источник дохода принадлежит им чуть ли не по праву рождения (примерно так же они, к слову, думают и о многих других вещах). Компания заверяет домовладельцев, что если они примут Airbnb и официально разрешат своим арендаторам хоумшеринг, им будет проще привлечь жильцов, и заполняемость объекта возрастет. Более того, поскольку у квартиросъемщиков появляется дополнительный источник доходов, можно говорить о снижении риска просрочек по внесению арендной платы, а это, в свою очередь, повышает инвестиционную привлекательность объекта. На момент написания этих строк в партнерские отношения с Airbnb вступили домовладельцы, контролирующие в общей сложности около 2000 квартир. Это капля в море, но компания рассчитывает в дальнейшем привлечь крупнейших игроков на рынке недвижимости.

В будущем Airbnb надеется вывести подобное партнерство на более высокий уровень. Компании — владельцы недвижимости занимаются также и девелопментом новых жилищных комплексов на сотни тысяч квартир. Airbnb обсуждает с ними возможности планировок, предусматривающих удобный хоумшеринг — например, создание в квартирах дополнительного санузла или квартир с санузлом в непосредственной близости от второй спальни, которая отделена от главной спальни общей комнатой.

Слушая рассказ Чески об этих идеях, я замечаю, что все это, разумеется, невозможно в Нью-Йорке, где самый популярный формат использования Airbnb — сдача квартиры в аренду на время своего отъезда — является незаконным. Чески отвечает, что домовладельцы есть по всей стране, а не только в Нью-Йорке. «Все равно эта идея предполагает, что…» — начинаю было я, и Чески заканчивает фразу за меня: «.будущее будет безоблачным».

Кто рано встает…

Чески испытывает оптимизм в отношении безоблачного будущего. Он считает, что Airbnb извлекла уроки из своих сражений в Нью-Йорке, где оппоненты обвиняли компанию в безразличии к местным политическим проблемам. Выступая перед аудиторией на конференции Brainstorm Tech, которую устраивал летом 2016 года журнал Fortune, Чески говорил: «Мы уяснили, что не надо дожидаться появления проблем. Если хочешь работать с городом, надо с ним познакомиться. Если это знакомство происходит по твоей инициативе и с лучшими намерениями, то партнерство возможно. А если это происходит по инициативе города, то можно получить потенциальные конфликты на многие годы вперед».

На некоторых рынках между тем закручивание гаек продолжалось. Весной 2015 года, невзирая на протесты сотни представителей сообщества Airbnb, городские власти Санта-Моники ввели правила краткосрочной аренды, на тот момент ставшие самыми жесткими в Соединенных Штатах. Аренда жилья целиком на срок менее тридцати суток запрещалась вообще. Сдавать жилую площадь в аренду разрешалось только при условии присутствия хозяев, наличии у них разрешения на ведение бизнеса, соответствии помещений городским правилам противопожарной безопасности и строительным нормам и уплате хозяевами 14-процентного гостиничного сбора. (Хозяин Airbnb и создатель Airdna Скотт Шэтфорд нажил себе проблем как раз из-за этих правил.)

Airbnb оказалась серьезной проблемой и для исландского Рейкьявика. Совсем небольшой город стал популярным туристическим направлением, и гостиницы не справлялись с потоком приезжих. Дефицит жилья для туристов закрыли предложения на Airbnb, и сейчас по количеству объявлений на сайте на одного жителя этот маленький город вдвое опережает Рим и Сан-Франциско. По оценке специалистов, минимум 5 процентов жилого фонда Рейкьявика предлагается в аренду на Airbnb, что ухудшает и без того напряженную ситуацию с жильем. Городские власти ввели строгие правила: хозяева обязаны регистрироваться и оплачивать специальный сбор, а в случае, если они сдают жилье на срок, в общей сложности превышающий девяносто дней в году, их деятельность попадает под действие корпоративного налогообложения. На момент написания этих строк проблемы с краткосрочной арендой обострились в Торонто и Ванкувере, также новый мэр Лондона Садик Хан выразил намерение пересмотреть существующие правила краткосрочной аренды в свете проблем доступного жилья и качества жизни соседей.

В то же время те, кто пользуется Airbnb, уже привыкли к отсутствию прозрачности на некоторых рынках. Хозяева жилья, забронированного на Airbnb, часто просят своих постояльцев говорить соседям, которых они могут встретить в подъезде дома, что они друзья или родственники, приехавшие погостить. Одной моей приятельнице, отправившейся в Лос-Анджелес, было велено искать ключи от квартиры за кучей велосипедов у входа в дом, а на все вопросы отвечать, что она здесь в гостях у знакомых. Еще до принятия нью-йоркского закона о краткосрочной аренде многие домовладельцы стали обращать внимание на рост числа жильцов, в квартирах которых то и дело появляются отягощенные багажом знакомые, приехавшие «присмотреть за кошками».

Те, кто сдает помещения в своих домах вполне легально, стремятся соблюдать предписания с удвоенным старанием. «Пока все это не устаканится, я хочу по максимуму придерживаться правил», — говорит хозяин из Нью-Йорка Крис Гатто. Он сдает свободную комнату, что разрешено местными законами, но в обязательном порядке проводит с каждым гостем десятиминутный наглядный инструктаж, показывает, где находится огнетушитель и запасные выходы, и обращает внимание на развешанные по стенам квартиры указатели. Восторженная любительница путешествий с Airbnb Шила Риордан из главы 3 не останавливается там, где могут возникнуть вопросы с соблюдением законности. «Я не хочу жить в местах, где меня могут спросить, что я здесь делаю», — говорит она. Компании, построившие свой бизнес на буме хоумшеринга, смирились с тем, что может потребоваться еще несколько лет для урегулирования всех проблем. «Это один из внешних факторов, с которыми нам просто нужно жить», — говорит руководитель стартапа выдачи ключей Keycafe Клэйтон Браун. (Тем временем образовалась новая разновидность народных промыслов, кормящихся за счет Airbnb: компании, помогающие властям и домовладельцам разоблачать нарушителей правил краткосрочной аренды.)