Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица - Николай Вольхин

Залоговой службе, исходя из расшифровок счета «Основные средства», необходимо провести самостоятельный анализ способности МУП/ГУП осуществлять уставную деятельность в случае обращения взыскания на предмет залога.

Сделка по залогу недвижимого имущества, принадлежащего МУП/ГУП на праве хозяйственного ведения, требует согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 18 № 161-ФЗ).

Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Исходя из общей практики, собственником имущества МУП/ГУП могут быть: муниципальные образования районов, администрации города/района/области/края, городские комитеты по управлению имуществом. Конкретное наименование собственника имущества МУП/ГУП указывается в уставе этих предприятий.

В согласии собственника имущества МУП/ГУП на залог недвижимого имущества указываются:

• основные условия кредитной сделки;

• перечень имущества с идентификационными признаками, балансовой и рыночной стоимостью согласно независимой оценке;

• стоимость по соглашению сторон, которая будет указана в договоре залога;

• пункт о том, что «обращение взыскания на предмет залога не повлечет прекращения деятельности, определенной уставом предприятия, согласно п. 3 ст. 18 № 161-ФЗ».

Проводится независимая оценка предмета залога согласно ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности». Залоговая и юридическая службы банка должны провести анализ способности МУП/ГУП осуществлять уставную деятельность в случае обращения взыскания на предмет залога. Так, если согласие собственника представлено на залог единственного объекта недвижимости, то даже если в согласии отмечается отсутствие влияния в случае обращения взыскания на залог на уставную деятельность МУП/ГУП, очевидно, что этот залог будет опротестован и сделка признана ничтожной.

Замена обеспечения в виде недвижимого имущества МУП/ГУП по факту его залога требует повторной процедуры получения согласия собственника и независимой оценки.

Не допускается залог МУП/ГУП права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как обособленного объекта (пп. 3 п. 5 ст. 18 № 161-ФЗ). При этом согласно п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» № 10 от 17.02.2011 запрет ипотеки права аренды земельного участка согласно пп. 3 п. 5 ст. 18 № 161-ФЗ не влечет за собой недействительности договора ипотеки здания/сооружения, расположенного на соответствующем земельном участке.

В банках с прогрессивной кадровой политикой подведение итогов года знаменуется оценкой деятельности сотрудников. Это значимое мероприятие включает обязательное общение руководителя и сотрудника. Обсуждаются будущие рабочие задачи и планы по индивидуальному развитию. Многие из моих коллег в персональных планах обозначали желание повысить должностной статус. В то же время четкого видения стратегии развития и понимания методов управления как отдела, который предполагалось возглавить, так и в целом залоговой службы у них не было.

Стать менеджером с федеральным опытом работы в залоговой сфере сложно. Достаточно пальцев на руках, чтобы пересчитать банки с крупными залоговыми подразделениями, где специалист может стать начальником отдела, а если повезет – руководителем управления. Должностной рост залоговика без перемещений в банковской системе не позволяет увидеть альтернативные управленческие модели в залоговой работе. Залоговик, «выросший внутри», осваивает только одну залоговую «школу» и убежден в ее правильности. С другой стороны, построение карьеры за счет постоянной смены места работы также не лучший выбор.

Большинству залоговиков, мечтающих стать знаковыми руководителями залоговой службы, придется поработать в нескольких банках, впитать лучшие практики и в итоге построить залоговую службу под себя, возможно – с нулевого цикла. Эта глава – разговор с кандидатами в руководящий состав о том, как упростить этот путь.

Вне зависимости от того, предстоит вам возглавить действующую залоговую службу или вы номинированы на позицию руководителя, создающего залоговое подразделение, первым пунктом в вашей работе будет определение функционала залоговиков. Мы обсудили в первой главе базовые принципы работы в залогах, этапы залоговой экспертизы и методы анализа основных типов обеспечения, теперь поговорим в деталях о полной линейке функционала залоговой службы.

Базовый пакет услуг в залоговом сервисе – это участок по оценке стоимости залогов[64]. Вторая очевидная функция в базовом пакете – залоговая экспертиза и правовой анализ обеспечения (табл. 2.1). Правильный залоговик не должен определять стоимость залога без ответов на вопросы о возможности обращения взыскания, ликвидности залога и анализа правовых рисков, сопутствующих оформлению обеспечения.

Табл. 2.1. Базовый пакет услуг залоговой службы

Представитель залоговой службы может быть голосующим членом кредитного комитета. В случае положительного решения комитета о выдаче кредитного продукта необходима подготовка, подписание договора залога и постановка обеспечения на внебаланс. Залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, залог акций – отражению в реестрах[65] ценных бумаг, обременение долей участия в уставном капитале общества – нотариальной[66] регистрации. Все эти операции – «кухня» залоговой службы (табл. 2.2).

Табл. 2.2. «Кухня» залоговой службы[67]